Crédito com garantia de imóvel – O Marco Legal das Garantias
Vigente desde 30/10/2023, o “marco legal das garantias” (Lei 14.711/2023) aprimora e otimiza as execuções extrajudiciais para retomada de imóveis pelos credores.
As principais mudanças implementadas pela Lei são:
1) possibilidade de uso de um imóvel garantir várias operações de crédito;
2) permissão de utilização de meios eletrônicos pelo tabelião para notificação de devedores e confirmação de entrega a partir da indicação da própria plataforma utilizada, como aplicativo de mensagens (WhatsApp), por exemplo;
3) possibilidade de solução negocial prévia ao protesto de títulos, no próprio cartório extrajudicial;
4) criação da figura do agente de garantia, que será designado pelos credores e poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execução extrajudicial, assim como atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido;
5) possibilidade de execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca.
A nova lei permite ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária, respeitado o excedente de garantia da operação originária.
Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel na primeira operação de crédito for de até R$ 150 mil e a dívida original representar R$ 50 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 100 mil.
Com a possibilidade de utilização de um bem como garantia para mais de um empréstimo e facilitação do procedimento de cobrança extrajudicial, esperam os legisladores uma maior oferta de crédito e, consequentemente, a diminuição do seu custo, fato que aliado à segurança jurídica pode impulsionar o crescimento econômico.
VETO
Vale o registro de que a permissão legal para a retomada de bens imóveis, por meio extrajudicial, não se aplica a bens móveis (veículos).
Inicialmente prevista na Lei 14.711/2023, a busca e apreensão extrajudicial de veículos sofreu veto presidencial, sob a justificativa de que “a proposição legislativa incorre em vício de inconstitucionalidade, visto que os dispositivos, ao criarem uma modalidade extrajudicial de busca e apreensão do bem móvel alienado fiduciariamente em garantia, acabaria por permitir a realização dessa medida coercitiva pelos tabelionatos de registro de títulos e documentos, sem que haja ordem judicial para tanto, o que violaria a cláusula de reserva de jurisdição e, ainda, poderia criar risco a direitos e garantias individuais”.
Ao vetar os dispositivos sobre o tema, o Poder Executivo alegou que a medida é inconstitucional, pois poderia representar risco aos direitos e garantias individuais, tais como o direito ao devido processo legal e a inviolabilidade do domicílio, conforme estabelecido nos incisos XI e LIV do artigo 5º da Constituição.
O argumento pode ser questionado, pois contraria a jurisprudência recente do Supremo Tribunal Federal, que declarou a constitucionalidade da execução extrajudicial de propriedade fiduciária imóvel (Leia o comentário aqui).
O veto do Executivo pode ser mantido ou derrubado em sessão conjunta da Câmara e do Senado
